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地产开发贷风险链条紧绷 银监会加码严控
2011-4-15 14:53:11

紧绷的开发贷风险链条已经引起银行业监管部门的高度警觉。
        近日获悉,银监会办公厅上月向全国银监系统、银行系统、金融资产管理公司、企业集团财务公司、金融租赁公司等下发了《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》(下称《通知》).
     《通知》认为:"一些房地产企业采取各种形式规避监管、套取银行贷款,影响了房地产调控政策执行效果。"《通知》列出了四种房地产企业规避监管的表现形式,同时要求"切实做好房地产信贷管理、严控房地产开发贷款风险"。
       中国银行业协会近日发布的调查报告也显示,多数银行家们认为房地产行业的短期风险正在积聚,特别是房地产开发贷款的风险链条效应应予以重视。

  四个"花招"
      "尽管调控政策已经很严了,但开发商总是能找到应对的手段。"一位房地产业内人士表示,因为预期房价仍将上涨,开放商拖延开竣工时间、捂盘惜售的现象依然存在。
     《通知》列出了目前房地产开发商惯用的四个"花招":
       一、通过分期开发,规避《闲置土地处置办法》有关"超过合同约定的动工日期2年未开发,应无偿收回土地使用权"的规定。由于缺乏对土地开发项目竣工时限的规定,房地产企业可以在开工后,采用分期开发方式,一再延迟后续开发时间。
       二、通过分期或推迟领取预售证,规避"领取预售证后10日应开始销售"的规定。
       三、通过抬高申报价格,规避"要严格按照申报价格明码标价对外销售"的规定。有的以抬高后的申报价格为依据,变相"捂盘惜售",有的给实际销售时随意调整价格留下空间。
       四、变相绕开央行、银监会颁布的相关规定。具体表现在:通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目,规避"商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款"的规定。
       今年8月,国土部和银监会披露了全国闲置土地名单,意在对开发商的种种投机行为进行遏制。但从实际情况来看,很多开发商依然"顶风作案"。
        显然,上述前三种手段正是这些开发商的惯用伎俩。而上述第四种手段,也属于监管部门的重点防范对象。早在2008年,央行、银监会就曾出台《关于金融促进节约集约用地的通知》,要求商业银行"禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款"。

  对症下药
         针对开发商的这些手段,《通知》提出要结合监管要求,切实做好房地产信贷管理,严控房地产开发贷款风险。
         该监管要求主要有:"不对囤地、捂盘的房地产开发企业发放新增贷款"、"对78家不以房地产为核心主业的中央企业,对非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请"等。
        业内人士指出,相对于不断加码的住房按揭调控政策,开发贷的调控稍显稳健,但开发贷的风险却一直高悬。银监会2009年年报也认为,2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧,房地产开发贷款的风险链条效应或将重现,信用风险隐患可能上升。
        事实上,这个链条不仅是一个开发贷款的问题,还包括上端的土地储备贷款/下延的住房按揭贷款,资金链条环环相扣。一旦某个链条断掉,就是一个大面积的风险,对整个银行业破坏较大。
        一位股份制商业银行授信部高管认为,在一些热点城市,房屋的租售比指标都远远超过了国际平均水平,住房投资的非理性因素持续存在,所以必须对这个行业保持高度警惕。